深圳小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)合法化
2018-04-05 20:36 來(lái)源：本站
2016年5月21日舉行的深圳市大常委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。小產(chǎn)權(quán)房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”，被提上了解決的議事日程。
消息發(fā)布后，輿論普遍認(rèn)為，深圳的突破將為“小產(chǎn)權(quán)房”合法化首開(kāi)先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發(fā)現(xiàn)，它并不具有向全國(guó)推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產(chǎn)權(quán)房的積壓使得當(dāng)?shù)卣仨氄曔@個(gè)問(wèn)題；另一方面，深圳被選為物業(yè)稅試點(diǎn)城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。
什么是小產(chǎn)權(quán)房：
所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí),無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán)。
通俗的解釋?zhuān)I(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的面臨的問(wèn)題
沒(méi)有房產(chǎn)證
這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。
拆遷難補(bǔ)償
除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)也容易出現(xiàn)問(wèn)題。
遺贈(zèng)也麻煩
由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。
深圳合法化的理由：
歷史遺留的特殊問(wèn)題
深圳戶(hù)籍原村民35.8萬(wàn)人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農(nóng)民房?jī)r(jià)只有商品房?jī)r(jià)的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬(wàn)的國(guó)內(nèi)一線城市，深圳幾乎沒(méi)有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。在深圳市發(fā)展之初，中國(guó)房地產(chǎn)制度還不健全之時(shí)，遺留下數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的“違章建筑”，也就是沒(méi)有取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“城中村”風(fēng)潮伴隨著“違章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時(shí)任深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)的許宗衡，牽頭組成了聯(lián)合課題組，歷經(jīng)8個(gè)多月拿出了兩份報(bào)告：《關(guān)于違法建筑問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告》、《關(guān)于城中村改造的調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告披露了兩項(xiàng)鮮為人知的消息：一、深圳21世紀(jì)城市戰(zhàn)略重點(diǎn)、總面積170多平方公里的大工業(yè)區(qū)近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經(jīng)很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內(nèi)。而“城中村”的主體恰恰就是“小產(chǎn)權(quán)房”。
土地合法，房子非法
深圳將為小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出“準(zhǔn)生證”的消息引來(lái)諸多關(guān)注。國(guó)土資源部一位官員昨日分析說(shuō)，深圳土地已經(jīng)全部國(guó)有，而公眾普遍理解的“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在集體土地上的商品房，深圳將為“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)出“準(zhǔn)生證”是理解上的偏差。深圳本身具有特殊性，各地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也各不相同，他目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)國(guó)土部對(duì)深圳這一政策干預(yù)或者推廣的消息。這名官員說(shuō)，國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護(hù)。所謂小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有可能“轉(zhuǎn)正”?很多人將希望寄托在即將出臺(tái)的“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)辦法”和新修訂的《土地管理法》上。國(guó)土資源部熟悉政策法規(guī)的官員透露，“農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)辦法”中不會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容，而《土地管理法》修訂案或?qū)⒂诿髂晟习肽瓿雠_(tái)，修訂案與其之后的一系列配套文件，會(huì)有部分內(nèi)容涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但他未透露是否會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有所影響
物業(yè)稅試點(diǎn)
從2005年開(kāi)始，深圳一直就是“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，雖不實(shí)際征收物業(yè)稅，但每年都會(huì)核算。據(jù)深圳新聞網(wǎng)5月31日?qǐng)?bào)道，深圳將進(jìn)行物業(yè)稅征收實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，市人大常委會(huì)已經(jīng)同意投資910萬(wàn)元建設(shè)有關(guān)系統(tǒng)。4月份深圳市政府發(fā)出的《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》就指出要落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)稅制改革，研究物業(yè)稅征收政策。深圳市地稅局在今年的工作計(jì)劃中明確提出要“認(rèn)真推進(jìn)物業(yè)稅調(diào)研工作”。該局稅政三處將“負(fù)責(zé)物業(yè)稅試點(diǎn)及相關(guān)工作”。
小產(chǎn)權(quán)房不合法，物業(yè)稅稅源會(huì)少一半
深圳特例的“小產(chǎn)權(quán)”房，占深圳市房屋總量的一半。如果開(kāi)征物業(yè)稅，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)明確這些沒(méi)有登記的“歷史遺留違法建筑”，否則，政府的物業(yè)稅稅源將減少一半。
消息發(fā)布后，輿論普遍認(rèn)為，深圳的突破將為“小產(chǎn)權(quán)房”合法化首開(kāi)先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發(fā)現(xiàn)，它并不具有向全國(guó)推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產(chǎn)權(quán)房的積壓使得當(dāng)?shù)卣仨氄曔@個(gè)問(wèn)題；另一方面，深圳被選為物業(yè)稅試點(diǎn)城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。
什么是小產(chǎn)權(quán)房：
所謂的“小產(chǎn)權(quán)”房指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí),無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán)。
通俗的解釋?zhuān)I(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的面臨的問(wèn)題
沒(méi)有房產(chǎn)證
這類(lèi)住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，沒(méi)有法律保證。也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。
拆遷難補(bǔ)償
除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)也容易出現(xiàn)問(wèn)題。
遺贈(zèng)也麻煩
由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。
深圳合法化的理由：
歷史遺留的特殊問(wèn)題
深圳戶(hù)籍原村民35.8萬(wàn)人,擁有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農(nóng)民房?jī)r(jià)只有商品房?jī)r(jià)的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬(wàn)的國(guó)內(nèi)一線城市，深圳幾乎沒(méi)有“老城區(qū)”，所有的城區(qū)都是“農(nóng)村城市化”的結(jié)果。在深圳市發(fā)展之初，中國(guó)房地產(chǎn)制度還不健全之時(shí)，遺留下數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的“違章建筑”，也就是沒(méi)有取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“城中村”風(fēng)潮伴隨著“違章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時(shí)任深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)的許宗衡，牽頭組成了聯(lián)合課題組，歷經(jīng)8個(gè)多月拿出了兩份報(bào)告：《關(guān)于違法建筑問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告》、《關(guān)于城中村改造的調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告披露了兩項(xiàng)鮮為人知的消息：一、深圳21世紀(jì)城市戰(zhàn)略重點(diǎn)、總面積170多平方公里的大工業(yè)區(qū)近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經(jīng)很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內(nèi)。而“城中村”的主體恰恰就是“小產(chǎn)權(quán)房”。
土地合法，房子非法
深圳將為小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出“準(zhǔn)生證”的消息引來(lái)諸多關(guān)注。國(guó)土資源部一位官員昨日分析說(shuō)，深圳土地已經(jīng)全部國(guó)有，而公眾普遍理解的“小產(chǎn)權(quán)房”是建設(shè)在集體土地上的商品房，深圳將為“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)出“準(zhǔn)生證”是理解上的偏差。深圳本身具有特殊性，各地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也各不相同，他目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)國(guó)土部對(duì)深圳這一政策干預(yù)或者推廣的消息。這名官員說(shuō)，國(guó)土資源部對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來(lái)建小產(chǎn)權(quán)房的。小產(chǎn)權(quán)房不符合國(guó)家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護(hù)。所謂小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有可能“轉(zhuǎn)正”?很多人將希望寄托在即將出臺(tái)的“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)辦法”和新修訂的《土地管理法》上。國(guó)土資源部熟悉政策法規(guī)的官員透露，“農(nóng)村集體建設(shè)土地流轉(zhuǎn)辦法”中不會(huì)涉及小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容，而《土地管理法》修訂案或?qū)⒂诿髂晟习肽瓿雠_(tái)，修訂案與其之后的一系列配套文件，會(huì)有部分內(nèi)容涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，但他未透露是否會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有所影響
物業(yè)稅試點(diǎn)
從2005年開(kāi)始，深圳一直就是“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，雖不實(shí)際征收物業(yè)稅，但每年都會(huì)核算。據(jù)深圳新聞網(wǎng)5月31日?qǐng)?bào)道，深圳將進(jìn)行物業(yè)稅征收實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，市人大常委會(huì)已經(jīng)同意投資910萬(wàn)元建設(shè)有關(guān)系統(tǒng)。4月份深圳市政府發(fā)出的《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》就指出要落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)稅制改革，研究物業(yè)稅征收政策。深圳市地稅局在今年的工作計(jì)劃中明確提出要“認(rèn)真推進(jìn)物業(yè)稅調(diào)研工作”。該局稅政三處將“負(fù)責(zé)物業(yè)稅試點(diǎn)及相關(guān)工作”。
小產(chǎn)權(quán)房不合法，物業(yè)稅稅源會(huì)少一半
深圳特例的“小產(chǎn)權(quán)”房，占深圳市房屋總量的一半。如果開(kāi)征物業(yè)稅，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)明確這些沒(méi)有登記的“歷史遺留違法建筑”，否則，政府的物業(yè)稅稅源將減少一半。
